Publicado · 2 de noviembre de 2026
Comprar cerca de la playa en Costa Rica: la Zona Marítimo Terrestre, explicada
Casi todos los que se enamoran de Tamarindo se imaginan despertar con el sonido del mar. Si ese es tu caso, hay una ley costarricense que vale la pena entender antes de empezar a visitar propiedades de playa: la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, conocida como ZMT.
Suena técnico, pero la idea es sencilla y, sinceramente, es una de las razones por las que la costa de Costa Rica se siente tan abierta y acogedora. Te explico cómo funciona y qué significa para ti como comprador.
Por qué las playas de Costa Rica se sienten diferentes
En Costa Rica, todas las playas son públicas. No vas a encontrar tramos de arena privados donde solo pueden caminar los huéspedes de un hotel o los propietarios. Es así por diseño. La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043), aprobada en 1977, protege la costa como parte del patrimonio nacional.
Para quienes viven aquí, eso es un beneficio real del día a día: puedes caminar toda la playa de Tamarindo, entrar al mar donde quieras y disfrutar la costa como lo han hecho los locales por generaciones.
Los 200 metros, paso a paso
La Ley 6043 cubre una franja de 200 metros a lo largo de las costas del Pacífico y del Caribe, medida tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria. Se divide en dos partes:
- La zona pública (primeros 50 metros). Es la playa y el área justo detrás de ella. Pertenece a todos y, por regla general, no se permite construir de forma privada.
- La zona restringida (los siguientes 150 metros). Este terreno también es del Estado, pero la municipalidad puede otorgar una concesión, que es un derecho a usar y construir en una parcela específica por un plazo determinado, de acuerdo con un plan de desarrollo aprobado.
Todo lo que está más allá de esos 200 metros, y algunas propiedades antiguas que fueron inscritas legalmente antes de la ley, puede tenerse como propiedad inscrita normal.
Propiedad inscrita vs. concesión
Esta es la diferencia clave para quien compra cerca de la playa.
La propiedad inscrita es propiedad plena, registrada en el Registro Nacional de Costa Rica. Los compradores extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los costarricenses, así que puedes comprar un terreno o una casa inscrita a tu nombre o por medio de una sociedad costarricense. La mayoría de casas, condominios y lotes que verás en Tamarindo y la Costa Dorada están en esta categoría.
La concesión es un derecho de uso sobre un terreno en la zona restringida, otorgado por la municipalidad. Según la Ley 6043, las concesiones se otorgan por un plazo de hasta 20 años y pueden renovarse. Tienen condiciones: un canon anual a la municipalidad, un uso que respete el plan regulador aprobado y reglas sobre quién puede ser titular. Por ejemplo, la ley no permite otorgar concesiones a extranjeros con menos de cinco años de residencia en Costa Rica, ni a sociedades con más del 50% de capital extranjero.
Las concesiones son comunes en hoteles frente al mar y en algunas casas establecidas hace años, y funcionan bien cuando están bien constituidas. Simplemente requieren una revisión distinta a la de una propiedad inscrita.
Cómo saber cuál estás viendo
La buena noticia: es fácil de confirmar durante el estudio legal. Algunas cosas que tu abogado normalmente revisa:
- 1.
El registro en el Registro Nacional. Las propiedades inscritas tienen un folio real. Las concesiones se inscriben en un registro de concesiones aparte.
- 2.
El plano catastrado. Muestra la ubicación de la parcela respecto a la línea de pleamar y si toca la Zona Marítimo Terrestre.
- 3.
El plan regulador costero de la municipalidad. En el caso de concesiones, confirma para qué se puede usar el terreno.
- 4.
El estado de la concesión. Si es una concesión, tu abogado confirma el plazo, la fecha de renovación, que el canon esté al día y que esté en regla.
Esto es parte del proceso normal de compra aquí, y un abogado costarricense con experiencia en bienes raíces lo hace de forma rutinaria. Si quieres ver dónde encaja en el panorama general, la guía sencilla del proceso de compra explica cada paso, y el artículo sobre cuánto cuesta comprar una casa en Costa Rica cubre el estudio legal y los costos de cierre.
Vida de playa sin estar frente al mar
Algo que a muchos compradores les resulta liberador: no necesitas una propiedad sobre la arena para disfrutar la playa todos los días. Como la costa es pública, una casa o condominio inscrito a poca distancia a pie o en bicicleta del mar te da los mismos atardeceres y las mismas olas, con una propiedad sencilla y clara.
En Tamarindo eso abre muchas opciones, desde condominios caminables en el pueblo hasta casas con vista al mar en las colinas sobre Langosta, Playa Grande y las playas del sur. Puedes verlas en la página de propiedades frente y cerca de la playa o buscar todas las propiedades.
En resumen
La Ley de la Zona Marítimo Terrestre es una de las razones por las que las playas de Costa Rica siguen siendo hermosas y abiertas para todos. Para el comprador, todo se resume en una pregunta: ¿esta propiedad es inscrita o es una concesión? Una vez que lo sabes, y tu abogado revisó los documentos, puedes comprar cerca de la playa con tranquilidad.
Si tienes curiosidad sobre una propiedad específica o quieres ayuda para entender lo que estás viendo, con gusto te acompaño.
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Con gusto recorro contigo una propiedad de playa y te explico lo que dicen los documentos. Adam Nicholson, Coldwell Banker Tamarindo.
- Adam Nicholson · Coldwell Banker Tamarindo / Costa Dorada, Guanacaste
- Correo: adam@cbtamarindo.com
- Teléfono: +506 6061 8500
- WhatsApp: https://wa.me/50660618500
- Sitio: adamtamarindo.com
Este artículo es información general, no asesoría legal. Cada propiedad es diferente, así que siempre pide a un abogado costarricense calificado que revise la propiedad específica antes de comprar.